april 2025

Bouwkundige vs. administratieve splitsing – en wat het betekent voor WWS-punten

Bij het verhuren van woonruimte in Nederland is het woningwaarderingsstelsel (WWS) leidend voor het bepalen van de maximale huurprijs. Om een woning te kunnen beoordelen volgens het WWS, zijn twee zaken onmisbaar: een energielabel en een WOZ-waarde. Maar wat als één woning in de praktijk bestaat uit meerdere zelfstandige eenheden, terwijl er slechts één energielabel en één WOZ-beschikking is? Dan ontstaat er een probleem.

In dat geval is het noodzakelijk om de woning eerst administratief te splitsen. Pas daarna is het mogelijk om voor elke afzonderlijke woning een eigen WOZ-waarde én een eigen energielabel vast te stellen. Maar wat houdt zo’n administratieve splitsing precies in? En hoe verhoudt dit zich tot de vaak verwarrende term “bouwkundige of kadastrale splitsing”?

Wat is een kadastrale (bouwkundige) splitsing?

Een kadastrale of bouwkundige splitsing is een juridisch en formeel proces waarbij een pand wordt opgedeeld in meerdere appartementsrechten. Deze splitsing wordt vastgelegd in het Kadaster en heeft onder andere gevolgen voor eigendomsstructuur, hypotheken, en notariële akten.

Bij een kadastrale splitsing wordt meestal ook voldaan aan bouwkundige eisen, zoals brandveiligheid en geluidsisolatie, omdat elk onderdeel straks juridisch als “losse woning” verkocht of belast kan worden. Dit is een kostbaar en langdurig traject, dat wordt uitgevoerd in samenwerking met een notaris en een splitsingsdeskundige.

Wat is een administratieve splitsing?

Een administratieve splitsing daarentegen is geen juridische handeling, maar een praktische en inhoudelijke opsplitsing van een bestaand object in meerdere woonruimtes voor de huuradministratie en waardering.

Stel: een pand heeft drie studio’s die afzonderlijk worden verhuurd, maar in het Kadaster en in de gemeentelijke systemen staan ze geregistreerd als één woning. In dat geval is een administratieve splitsing nodig om per studio een energielabel en een WOZ-beschikking aan te kunnen vragen. Zonder die individuele waarden is het niet mogelijk om voor iedere woning apart WWS-punten toe te kennen.

Een administratieve splitsing wordt meestal uitgevoerd met ondersteuning van een specialist. Daarbij worden per eenheid onder andere een BAG-ID toegekend, voorzieningen geïnventariseerd, de zelfstandigheid bepaald en de gegevens aangeleverd bij de gemeente en andere instanties.

Gevolgen voor WWS-punten

Zonder individuele WOZ-waarde en energielabel per woonruimte is het niet mogelijk om een correcte WWS-berekening te maken. De woning krijgt dan géén definitief WWS-puntenaantal en mag in principe niet worden verhuurd.

Een administratieve splitsing is dus in veel gevallen een noodzakelijke stap om compliant te zijn met wet- en regelgeving. Daarnaast voorkomt het discussies over huurprijs, toetsing door de Huurcommissie, en handhavingsmaatregelen van gemeenten.

Bouwkundige splitsing is niet verplicht voor de WWS, maar kan wél nodig zijn bij verkoop of bij specifieke gemeentelijke regelgeving. Het is dus belangrijk goed te beoordelen welke vorm van splitsing passend is bij het gebruik en de bestemming van het vastgoed.

Conclusie

Een kadastrale bouwkundige splitsing en een administratieve splitsing zijn twee totaal verschillende trajecten, met elk hun eigen doel en gevolgen. Voor het toepassen van het WWS is een administratieve splitsing voldoende, zodat elke woning kan beschikken over een eigen energielabel en WOZ-waarde.

Door deze splitsing goed te regelen, voorkom je problemen achteraf én zorg je voor een juiste, eerlijke huurprijsbepaling. Kortom: het loont om dit vanaf het begin professioneel aan te pakken.